Tại buổi lễ ra mắt Công ty Thẩm định giá EXIM và sàn giao dịch bất động sản Eximland vào chiều 13.1.2009, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự đoán: “Thị trường bất động sản năm 2009 sẽ đấu khó khăn. Bởi thế, ngay từ đầu năm, các doanh nghiệp thành viên của HoREA đã chuẩn bị chiến lược để đối phó bằng cách chắt lọc, chọn lọc để đầu tư có hiệu quả các dự án có khả năng được khách hàng đón nhận, không đầu tư dàn trải như trước đây”. Ông Châu cũng cho rằng, sau gần 1 năm thị trường bất động sản bị ngưng trệ, các doanh nghiệp cũng đã chọn hướng đi trung và dài hạn, tự kiểu đầu tư “ăn xổi ở thì”. Chọn “điểm rơi” cho trung và dài hạn Những ngày cận Tết Nguyên đán, nhóm chuyên viên Công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc thái hoà vẫn tíu tít chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho 2 dự án đầu tư trong năm 2009. Giám đốc điều hành Đặng Hoàng Vũ cho biết: “Để tụ hội vốn, năm nay, chúng tôi quyết định đầu tư 1 dự án căn hộ gồm 3 block với quy mô 1.500 căn ở phường Tăng Nhơn Phú B (Q.9) có giá từ 700 triệu - 1 tỉ đồng/căn. Dự án thứ hai là khu biệt thự nhà vườn khoảng 100 căn vi la tại Củ Chi. Cả 2 dự án này, thái bình đã chuẩn bị xong phần đất đai, chỉ còn hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý và huy động vốn khoảng 600 tỉ đồng là có thể triển khai xây dựng”. Ông Vũ cho biết, phương thức huy động vốn sẽ đa dạng từ nhiều nguồn như vốn của Công ty, vốn hợp tác với các thành viên của HoREA, từ Hội Doanh nghiệp Xây dựng TP.HCM và vốn vay nhà băng. “Sắp tới, thái bình sẽ tổ chức lễ ký kết 7 giao kèo tín dụng với các đối tác để thực hiện 2 dự án trên”, ông Vũ nói. Không mấy kỳ vọng vào thị trường trong năm 2009, Công ty Địa ốc NovaHomes khá cẩn trọng khi lên chiến lược phân phối và tiếp thị cho 1.800 căn hộ cao cấp tại dự án Sunrise City (Q.7). Do quy mô dự án lớn, có đến 14 block nhà chung cư với giá bán dự kiến rất cao (2.500-3.000 USD/m2), nên việc phân phối sản phẩm đòi hỏi phải khôn xiết khoa học và thận trọng. Vì nằm trong tổng thể Khu đô thị Him Lam - Kênh Tẻ, nên Sunrise City được hưởng quy chế khu thành thị mới. Do đó, dự án không phải đợi đến khi xong phần móng mới được bán. “Tuy nhiên, chúng tôi cũng phải coi xét tình hình thị trường để chọn một “điểm rơi” hoặc một nhịp chín muồi mới rao bán. Điều này rất quan trọng. Vì một khi dự án ban bố rao bán, nếu được khách hàng hưởng ứng, thì sẽ tăng thêm giá trị cho dòng sản phẩm”, ông Nguyễn Xuân Châu, giám đốc điều hành Công ty NovaHomes, cho biết. Còn về lâu dài, ông Châu dự báo, phải đến cuối năm 2009 hoặc đầu năm 2010, thị trường bất động sản mới bình phục. Trái với vẻ cẩn trọng của ông Châu, ông Trần Văn Thành, giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, phân bua: “Tôi tin rằng thị trường năm 2009 sẽ phát triển tốt hơn năm vừa qua. Giá cả bình ổn và khối lượng giao dịch sẽ tăng lên. Với chính sách kích cầu của Chính phủ và việc nới lỏng tín dụng bất động sản, thời gian gần đây, tâm lý nhà đầu tư đã ổn định hơn”. Từ nhận định đó, Công ty đã cầm chuẩn bị cho 2 dự án sẽ đầu tư vào quý III/2009 với quy mô 1.630 căn tại phường Trường Thạnh (Q.9). E dè chính sách thuế và khung giá đất Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được vận dụng dưới 2 hình thức: Nếu có các chứng từ mua bán, thì sẽ ứng dụng thu thuế 25% từ khoản chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Còn nếu không chứng minh được giá mua và giá bán, sẽ thu 2% trên tổng giá trị bất động sản được chuyển nhượng. Các doanh nghiệp cho rằng, phương án 2% sẽ được chọn lọc nhiều hơn, vì tính ra mức thuế thu nhập này không lớn so với giá trị bất động sản được giao du. Ông Xuân Châu, Công ty NovaHomes, cho biết: “hiện thời, nhiều khách hàng gửi bán căn hộ Him Lam - Nam Khánh tại Khu tỉnh thành Nam Sài Gòn, chúng tôi đều tham mưu cho họ bằng hiệp đồng có ghi rõ hai khoản. Đó là phí quản lý giao kèo bằng 0,5% giá trị bất động sản và thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị bất động sản”. Theo ông Xuân Châu, nếu áp dụng phương án 25% khoản chênh lệch giữa giá mua và giá bán, thì đây là một khoản tiền lớn. Do đó, khi mua bán, khách hàng có thể ngại ngần, nhất là đối với nhà đầu tư thứ cấp, vốn là khách hàng “ruột” của nhiều dự án từ trước đến nay. Chính vì điều này, NovaHomes luôn tư vấn và ghi thẳng vào giao kèo mua bán 2% giá trị bất động sản là khoản thuế mà bên bán phải nộp. Năm 2009, các nhà kinh dinh bất động sản còn đối mặt với khó khăn về khung giá đất, vì giá đất được ban hành tại TP.HCM có nơi tăng gấp đôi. Điều này khiến cho việc bồi hoàn giải tỏa khó khăn hơn và tiền sử dụng đất phải nộp cũng sẽ nhiều hơn gấp 2 lần. Trước đây, với một dự án khoảng 10 ha tại Q.2, tiền dùng đất phải nộp là 10 tỉ đồng, thì nay chí ít là 20 tỉ đồng. Trong bối cảnh khó khăn về vốn và sức mua của thị trường đang yếu như hiện thời, việc đóng tiền sử dụng đất quá lớn cũng là một gánh nặng cho doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp cho biết, nếu dự án đã bồi thường giải tỏa xong và đã đóng tiền sử dụng đất với khung giá cũ, thì còn tính tình đầu tư được. Nhưng với những dự án bắt đầu khởi động từ năm 2009, thì chắc chắn sẽ gặp khó khăn. “Tiền thuế tăng sẽ khiến cho người mua bán ngán ngại, ảnh hưởng nhiều đến khối lượng giao thiệp tại các dự án và như thế, hàng sẽ rất khó bán. Tiền sử dụng đất tăng khiến cho doanh nghiệp phải trích một phần đông làm bổn phận với Nhà nước. Đây là hai lực cản đáng ngại nhất với thị trường bất động sản trong năm nay”, ông Vũ, Công ty yên bình, phân tích. Song theo ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA, việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là đúng và cho thấy Nhà nước dần dần quản lý thị trường theo thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, nếu ứng dụng vào thời điểm thị trường bất động sản phát triển ổn định thì rất phù hợp, còn ứng dụng vào thời điểm thị trường đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, thì sẽ có hai tác động rất lớn: Triệt tiêu sức mua bán của thị trường và khiến cho doanh nghiệp vốn đã gặp khó khăn trong năm 2008 chưa gượng dậy được, lại phải nối “chịu đòn” vì chính sách trong năm 2009. Qua khảo sát và tham khảo ý kiến của nhiều doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi nhận thấy, hầu hết giá nhà đất đã trở về giá trị thực. Trong cơn bão giảm giá vừa qua, nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua sản phẩm khi giá cao, sau đó giá tụt dốc liên tiếp đẩy họ vào tình cảnh khó khăn, thậm chí nhiều trong số đó bị khánh kiệt. Bởi vậy, sắp tới, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rất thận trọng và xem kỹ khi đầu tư. Và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ là một khoản mà họ sẽ tính đến khi mua bán nhà đất. CHỜ nhịp CHÍN MUỒI MỚI RAO BÁN SẢN PHẨM ÔNG NGUYỄN XUÂN CHÂU Giám đốc điều hành Công ty Địa ốc NovaHomes NovaHomes sẽ coi xét tình hình để chọn một “điểm rơi” hoặc cơ hội chín muồi mới rao bán sản phẩm tại Sunrise City. Điều này rất quan trọng. Vì một khi dự án công bố rao bán, nếu được khách hàng hưởng ứng, thì sẽ tăng thêm giá trị cho sản phẩm. Còn về lâu dài, phải đến cuối năm 2009 hoặc đầu năm 2010, thị trường mới hồi phục. |
|
