Làm mới Hậu quả tai hại từ giá đất phi thị trường

Thực trạng giá thị trường chênh cao so với bảng giá đất của quốc gia đã kéo theo nhiều khiếu kiện, chậm giải phóng mặt bằng tạo kẽ hở cho tham nhũng, làm thất thoát thuế. Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận định, nguyên cớ chính là do quy định pháp luật hiện hành còn thiếu sinh khí, chưa rõ ràng. Ông Đặng Hùng Võ Lớp lang, thủ tục tính giá đất chưa đồng nhất Luật Đất đai 2003 đã quy định việc định giá đất theo cơ chế thị trường, thế nhưng nhiều năm qua, giá đất của Nhà nước vẫn khác xa với giá thị trường. Theo Giáo sư, căn do nào dẫn đến thực trạng này? So với giá thị trường, bảng giá đất do cơ quan quản lý quốc gia ban hành chỉ bằng 10 - 20% và thực trạng này tồn tại ở khắp mọi nơi trên cả nước. Luật Đất đai 2003 có quy định UBND cấp tỉnh ban bố bảng giá đất hàng năm với điều kiện bảng giá đất này phải hạp giá thị trường. Nhưng từ khi thực thi Luật Đất đai 2003 đến nay, các địa phương đều quy định bảng giá đất thấp hơn giá thị trường khá nhiều, với lý do nếu đẩy giá đất tức tốc sát với giá thị trường thì sẽ là liệu pháp sốc, không có lợi cho việc vận hành luật pháp, nên cần một lịch trình nâng giá đất từ từ. Ngoài ra, luật pháp lại không quy định Trình tự, thủ tục nào để định giá đất, dẫn đến mỗi tỉnh có một cách tính khác nhau. Như Hà Nội lấy bảng giá đất cũ nhân với 1 hệ số nào đấy, đối với từng quận, huyện, hệ số có khác nhau. Có tỉnh giao cho Sở Tài chính, Ban bồi thường GPMB tính giá đất. Độc nhất vô nhị chỉ có TP. Hồ Chí Minh thuê dịch vụ thẩm định giá, sau đó cơ quan Nhà nước sẽ thẩm định lại mức giá này, rồi UBND tỉnh thành ra quyết định. Dù việc giám định giá thế nào, quyết định ra sao còn là vấn đề, nhưng việc trưng cầu giá đất từ dịch vụ thẩm định giá độc lập rõ ràng là khoa học, giúp tỷ lệ khiếu kiện đất ở TP Hồ Chí Minh thấp nhất toàn quốc. Khi giá đất thị trường và bảng giá đất của cơ quan Nhà nước cách xa nhau, thì sẽ dẫn đến những hệ lụy nào, thưa ông? Giá đất là cơ sở để Nhà nước thu thuế, xử phạt hành chính, nộp phí, bồi thường thất thoát quỹ đất giao thiệp, giải quyết lợi quyền cho người có đất bị thu hồi... Nên giá đất thấp hơn giá thị trường rõ ràng là gây thất thoát thuế, Ngân sách Nhà nước chịu thiệt. Bảng giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng. Bảng giá đất thấp, nhà đầu tư nhận đất sẽ được lợi. Cán bộ quản lý không ngô nghê đến mức không biết giá đất thực và chủ đầu tư cũng không ngơ ngơ với “luật bất thành văn” là phải “có phí bôi trơn” nếu muốn giá đất thấp hơn. Ngoài ra, giá đất một đằng giá thị trường một nẻo cũng làm gia tăng khiếu kiện đất đai, chậm trễ giải phóng mặt bằng. Người dân luôn muốn giá cao hơn cả giá thị trường, còn cơ quan quản lý luôn muốn giá thấp hơn, nên khó mà tìm được ngôn ngữ chung. Không thiếu cơ chế buộc giá đất thị trường “hiện hình” Việc định giá đất theo cơ chế thị trường rất khó thực hiện vì chủ đầu tư luôn ưu tiên nguyên tố lợi nhuận Nhưng cũng có một thực tế, giao tế mua bán đất trên thị trường hồ hết là “tiền mặt trao tay”, cơ quan chức năng không quản lý được giao tiếp, không nắm được giá đất giao tế. Vậy làm sao có được một bảng giá đất chuẩn, thưa ông? Các nước khác vẫn lấy giá đất từ giao kèo chuyển nhượng, nhưng giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng ở Việt Nam còn thấp hơn bảng giá đất. Cơ quan chức năng có thể đi khảo giá, xem giá nhà đất trên thị trường - nhưng đây là những tham khảo không có cứ về pháp lý, kể cả lấy giá ở sàn giao tiếp. Để giải bài toán này, phải làm cho giá đất thị trường “hiện hình”. Như Đài Loan cho phép người có đất được tự đăng ký giá đất và phải nộp thuế theo giá đất đã đăng ký. Khi quốc gia thu hồi đất, thì người dân được bồi hoàn theo mức giá mà người dân đã đăng ký. Người dân Đài Loan đều đăng ký giá cao hơn giá thị trường, hài lòng nộp thuế cao hơn để nếu bị thu hồi đất, được hưởng mức bồi hoàn cao hơn. Còn ở Pháp, có cơ chế “quyền được mua trước” đối với mọi hiệp đồng chuyển nhượng. Người ký hiệp đồng chuyển nhượng xong chưa được thực hiện ngay, mà phải chờ 5 ngày sau. Trong 5 ngày đó, Nhà nước có quyền mua tranh của người mua. Nếu hiệp đồng chuyển nhượng ghi giá thấp, sẽ bị Nhà nước mua với giá thấp, do đó ai cũng ghi đúng giá. Việt Nam có thể áp dụng những cơ chế, quy định này. Cần tạo sự đồng thuận trong dân Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) các dự án hiện giờ rất gieo neo do việc bồi thường giá thấp không được dân đồng thuận. Theo ông, cần làm gì để dân đồng thuận giao đất? Ở các nước trên thế giới, phương án bồi hoàn đất, GPMB đều được đưa ra cho cộng đồng của thảy những người bị thu hồi đất bàn thảo. Nhiều nước quy định, khi 2/3 cộng đồng đồng ý về mức giá bồi hoàn thì sẽ đền bù theo giá đó, 1/3 còn lại phải tuân theo. Ở Việt Nam, theo khảo sát của nhà băng Thế giới, chỉ 30% chủ đầu tư có sự thỏa thuận với người bị thu hồi đất trước khi đưa ra quyết định bồi thường. Rồi ngay trong một đợt bồi hoàn, cũng có nhiều mức giá bồi hoàn khác nhau. Các đảng viên, những người gương mẫu giao đất trước thường nhận mức đền bù thấp, còn những người chây ỳ, khiếu kiện thường nhận mức bồi hoàn cao hơn. Điều này tạo ra một tiền lệ xấu, làm cho pháp luật không nhất quán, vô hình chung cơ quan quản lý, chủ đầu tư lại ưng một tầng lớp mất công bằng. Chúng ta nên có quy định đơn vị thu hồi đất phải có có sự thỏa thuận với người bị thu hồi đất và chỉ cần 70%, cùng lắm 80% người bị thu hồi đất đồng thuận về mức đền bù, thì sẽ áp theo mức bồi thường này. Nhưng nếu 2/3 cộng đồng đồng thuận, mà 1/3 chưa đồng thuận vẫn khiếu kiện, thì sẽ phải giải quyết thế nào? Khi cần, vẫn phải cưỡng chế. Quy định cưỡng chế phải rất phân minh, khi nào cưỡng chế (chỉ áp dụng với những người đòi hỏi quyền lợi vượt cao nhiều lần so với quyền lợi đúng ra họ được hưởng, cố tình chây ỳ, bất hợp tác đích thực), ai được cưỡng chế, cưỡng chế như thế nào. Nhưng tôi tin nếu có quy định rõ ràng, minh bạch sẽ không có cưỡng chế. Cảm ơn ông! Hiện trong lĩnh vực đất đai, chúng ta vẫn đang thiếu những cơ chế tốt, có nhựa sống, vẫn loay hoay với cơ chế Nhà nước quyết định thu hồi đất, cơ quan hành chính cứ quyết định mức giá, nếu dân không đồng thuận, sẽ giải quyết khiếu nại sau. Cơ chế này gây ra tính dị đồng thuận tầng lớp rất lớn, tiền giải quyết khiếu kiện cũng rất nhiều. Lần này Luật Đất đai phải thay đổi cơ bản, chứ nếu nối cơ chế cũ thì sẽ không thể thoát khỏi vòng quẩn quanh này. An Na (thực hiện)