Nay người mua đã chủ động đòi hỏi lợi quyền cho mình
Mới đây nhất, ngày 19/9 khi sàn giao thiệp bất động sản Mường Thanh tung ra thị trường 1. Tại sao người đăng ký mua nhà ở từng lớp lại không muốn đặt cọc? Vì nếu dự án chưa khởi công, hợp đồng mua nhà chưa ký, chưa được biết căn hộ mình thuộc tầng mấy, diện tích, giá tiền mỗi mét vuông là bao nhiêu…mà phải đóng một khoản tiền không nhỏ cho chủ đầu tư chẳng phải đã ưng rủi ro hay sao.
Nếu với phân khúc cao cấp, sự giảm giá không đem tới sự xáo trộn nào đáng kể thì với căn hộ thương nghiệp giá rẻ, phân khúc cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội, một sự giảm giá mạnh tức khắc tạo sức hút. Các doanh nghiệp cho rằng sự chậm trễ ấy không đúng với tinh thần chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng là trợ giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.
Gặp những trường hợp như vậy, chủ đầu tư cũng khoanh tay, do hợp đồng không có quy định buộc ràng phải thực hành hiệp đồng giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng có nghĩ suy khác. Hiệp đồng mua nhà ở xã hội, cần sự đồng thuận Chung cư giá rẻ Đại Thanh (Hà Nội) từng gây sốt đang trong giai đoạn xây dựng hoàn thiện Cái thời người ta xếp hàng suốt đêm chờ được đặt cọc để mua căn hộ cao cấp đã là chuyện cổ tích.
Hồ Chí Minh rất muốn tham dự, chuyển đổi dự án hiện hữu sang loại hình này. Phân khúc làng nhàng và giá rẻ cũng chật vật không kém trong việc tìm khách hàng, trừ những dự án nào hạ giá bán xuống mức thật sự hấp dẫn. Nếu sau đó, khi bốc thăm căn hộ, chẳng may trúng phải căn có diện tích lớn, không đủ tiền mua, họ sẽ xử lý thế nào? Mua thì không đủ tiền để trả, còn không mua thì mất tiền đặt cọc.
Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, chuyện các chủ đầu tư nhà ở thương nghiệp đấu giảm giá để bán hàng hoàn toàn là có thể. Sự cương quyết này là cần thiết, vừa không tạo sức ép dập dồn cho nguồn cung nhà giá rẻ và nhà ở xã hội trong mai sau, vừa không gây phá vỡ quy hoạch xây dựng của thị thành.
Dự án này thuộc khu tỉnh thành Kim Văn, Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai (Hà Nội), có giá chỉ khoảng 12 triệu đồng/m 2 , phần nhiều căn hộ có diện tích 50 - 60m 2 , nên rất vấn những người có thu nhập nhàng nhàng chưa có nhà ở. Nhưng khi hoàn thành vẫn chưa chắc có được duyệt mua hay không. Đổi lại, người mua nhà ở từng lớp đăng ký mua nhà ở một dự án nhưng sau khi hồ sơ được duyệt lại có thể không mua nữa.
Nguồn cung, cần kiên quyết! Trước đây, nguồn cung nhà ở từng lớp còn ít và giá rẻ hơn khá nhiều so với nhà ở thương nghiệp, nên nhà ở tầng lớp là nhịp giúp việc sở hữu nhà thành hiện thực với nhiều người có thu nhập thấp.
000 căn nhà thương mại giá thấp, thì chỉ trong ngày đầu đã bán được 800 căn. Sự cam kết của người mua kiên cố mua nhà tại dự án, nếu không sẽ mất tiền đặt cọc, sẽ giúp chủ đầu tư có thể chủ động hơn trong việc lên kế hoạch kinh doanh. Thế nhưng, ngay sau khi lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết sẽ ban hành quy định cho phép các doanh nghiệp xây dựng nhà ở từng lớp được nhận đặt cọc của người mua nhà dưới hình thức thỏa thuận dân sự, nhiều người tỏ rõ sự không tán đồng.
Nay, nhiều dự án mới được khởi công, thông báo về nhiều dự án thương mại được chuyển đổi sang nhà ở từng lớp, cộng thêm giá nhà ở thương nghiệp ngày một rẻ hơn trước, thì người có thu nhập thấp đã có nhiều sự chọn lựa hơn và những lợi thế của nhà ở từng lớp không còn quá hấp dẫn.
Nhưng không phải cứ muốn là được! Hầu hết các doanh nghiệp đều than phiền rằng các ngành chức năng quá chậm trong việc xét duyệt cho dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ căn hộ lớn chuyển sang căn hộ vừa và nhỏ, cũng như chuyển từ dự án thương nghiệp sang nhà ở tầng lớp.
Chính quyền đô thị đã khẳng định sẽ không cho chẻ nhỏ căn hộ đối với dự án ở các quận trọng tâm mà chỉ coi xét đối với các dự án ở các quận, huyện vùng ven. Một phân khúc bấy lâu thuộc cơ chế “xin - cho”, người mua phải đúng đối tượng mới được đăng ký, đó là nhà ở từng lớp, thì nay chủ đầu tư cũng không phải ở thế thượng phong.
Đó là chưa kể chủ đầu tư nhận tiền cọc nhưng việc xét duyệt và chọn hồ sơ phụ thuộc vào nhiều cơ quan ban ngành khác, vậy lấy gì để chủ đầu tư đảm bảo nếu đặt cọc sẽ chắc chắn được mua nhà? Còn nếu cứ đặt cọc sẽ được mua, thì có cấp thiết phải xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở từng lớp nữa không? Ngoài ra, nếu thỏa thuận sẽ đặt cọc tiền để mua nhà thì cũng cần có cam kết, ràng buộc chủ đầu tư, ví dụ đến thời khắc nào chủ đầu tư phải giao nhà, nếu không giao được thì chủ đầu tư phải bị phạt thế nào, để người mua nhà được bảo vệ quyền lợi của mình.
Người mua trở nên thượng đế thực thụ. Căn hộ cao cấp hiện được chủ đầu tư giảm giá 50% so với thời cực thịnh ấy cũng chẳng vấn nhiều sự quan tâm của người mua. Bởi nếu không, sẽ gây sức ép rất lớn lên hệ thống hạ tầng từng lớp, hạ tầng kỹ thuật của đô thị. Trước kia, có khi họ đã đóng đầy đủ tiền cho chủ đầu tư rồi mà căn hộ chẳng thấy đâu, sau hàng năm trời vẫn chỉ là bãi đất trống.
Giả dụ muốn mua một căn hộ thương nghiệp, người ta chỉ cần có tiền, ít ra là đủ để nộp đợt đầu, sau đó ký hiệp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn giao tiếp, thì mua nhà ở tầng lớp không đơn giản như vậy.
Do được hưởng các ưu đãi về chính sách như miễn giảm tiền dùng đất, thuế, nên giá nhà ở từng lớp sẽ rẻ hơn nhà ở thương nghiệp cùng loại khoảng 2 triệu đồng/m 2 , không phải quá lớn.
Biết được sức hút từ phân khúc căn hộ nhỏ giá rẻ này, nên các doanh nghiệp có dự án “lớn” tại TP. Giải quyết được tất thảy những thắc mắc trên của phía người mua nhà, thì chủ trương mới của cơ quan chức năng sẽ nhận được sự đồng thuận hơn. Nếu xét dưới giác độ đó, việc người mua phải đóng một khoản tiền đặt cọc cho chủ đầu tư cũng là hợp lý, nhằm bù đắp thiệt hại cho người bán nếu người mua phá vỡ hợp đồng.
Từ chuyện xem xét kỹ hợp đồng, chỉ chọn những chủ đầu tư uy tín để mua căn hộ, đến việc đề nghị chủ đầu tư mở account riêng để nhận tiền của người mua và chỉ được dùng cho mục đích xây dựng dự án. Muốn đăng ký, người mua phải hoàn thành một bộ hồ sơ với đủ loại các giấy tờ như chứng minh thu nhập trả nợ, xác nhận của chính quyền địa phương chưa có nhà ở, chứng minh của cơ quan về mức thu nhập.
Hồ Chí Minh cho biết, việc cho phép doanh nghiệp chẻ nhỏ căn hộ vẫn đang được xem xét cẩn trọng, không phải dự án nào xin cũng được cho phép. Vậy nên, không ít người nộp hồ sơ mua chỉ với mục đích giữ chỗ, đến thời khắc đóng tiền thấy hợp lý thì mua, còn nếu biết có dự án khác ưng ý hơn thì sẽ rút hồ sơ.
Sở Xây dựng TP. Nhiều chủ dự án nhà ở từng lớp cho biết, tỷ suất lợi nhuận của loại hình này đã kém quyến rũ, nếu không chắc chắn được đầu ra thì chủ đầu tư sẽ không mặn mòi vì phải chịu nhiều rủi ro, đặc biệt trong thời đoạn khó khăn về vốn và đầu ra như bây chừ.
